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📋 物件目錄

✓ 候選中
台北橋站區域
福德大樓_8F_戶數最少、路口車流量大 台北愛家_6F_文化南路38-1號NEW
三重台北橋/重新路片區
常勝豪門C04_4F_長興街29號NEW
新莊幸福站區域
極品21_18F_思源路NEW 微風四季_3F_昌隆街65號NEW
台北市
松江景觀_7F_民權東路二段152巷NEW 怦然心動_4F_萬華大理街160巷NEW 大地都會兩房_6F_文山辛亥四段130巷NEW
✗ 已排除
三重站區域
成功路141號華廈_4F_自住 成功路141號華廈_6F_無裝潢無隔間、對照組 佳昌大都會_11F_陽台外推_有翻修 佳昌大都會_24F_高樓層、雙衛浴 羅馬宮廷_3F_辦公室登記
台北橋站區域
台北橋花園大廈_17F_頂樓夾層、有違建風險 皇宮大樓_3F_凶宅樓下
📍 台北橋站區域

福德大樓_8F_戶數最少、路口車流量大

💰 總價
1,498 萬（從 1,530 降，-2%）
🏠 樓層 / 總樓層
8 / 11 樓
🏢 屋齡
31.3 年
📐 主+陽坪數
13.34 坪（無陽台）
🚇 交通
台北橋站走 4 分｜中山社大 19 分｜士林社大 26 分
📋 謄本用途
住家用
👥 社區戶數
60 戶（最少）
⚠️ 社區重大事件
無
💼 管理
770 元/月｜無管理員
🎯 合理出價區間
1,200 ~ 1,250 萬
✓ 優點
  • 戶數只有 60 戶最單純
  • 不西曬（座南朝北）
  • 近派出所治安好
  • 近台北橋站僅 4 分鐘
  • 可大幅砍價
✗ 缺點
  • 無管理員（包裹收發不便）
  • 無陽台（要靠烘衣機）
  • 玻璃帷幕隔音差
  • 大馬路、路口車流量大
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📍 台北市

松江景觀_7F_民權東路二段152巷

💰 總價
1,520 萬（從 1,600 降 5%）
🏠 樓層 / 總樓層
7 / 8 樓
🏢 屋齡
45.5 年
📐 主+陽坪數
15.53 坪（建坪 17.92）
🚇 交通
行天宮站走 5~6 分｜中山社大 15~20 分｜士林社大 25~30 分
📋 謄本用途
住家用
👥 社區戶數
待確認
⚠️ 社區重大事件
無（附近錦新大樓有歷史，與本物件無關）
💼 管理
待確認
🎯 合理出價區間
1,250 ~ 1,380 萬
✓ 優點
  • 精華地段、行天宮商圈
  • 生活機能滿分
  • 社區單純
  • 朝北邊間多窗景觀
  • 離中山社大近
✗ 缺點
  • 屋齡 45.5 年偏高
  • 廚衛 30 年沒換、需大翻修 65~110 萬
  • 總投入 1,585~1,630 萬吃預算上限
  • 管線結構未知
  • 7F 頂樓下一層、熱輻射風險
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怦然心動_4F_萬華大理街160巷

💰 總價
1,360 萬
🏠 樓層 / 總樓層
4 / 7 樓
🏢 屋齡
44.6 年
📐 主+陽坪數
17.82 坪（建坪 21.33）
🚇 交通
龍山寺站走 10~12 分｜中山社大 35~40 分｜士林社大 28~32 分
📋 謄本用途
住家用
👥 社區戶數
待確認
⚠️ 社區重大事件
無
💼 管理
社區管理弱、外觀殘破
🎯 合理出價區間
1,250 ~ 1,300 萬
✓ 優點
  • 總價最低
  • 室內全新可直接入住
  • 坪數最大（17.82 主+陽）
  • 邊間三面採光
  • 靠大理國小是家庭住宅段
✗ 缺點
  • 巷弄狹窄陰暗、社區外觀殘破無管理
  • 投資客快裝、44 年屋齡管線未驗
  • 信義 AI 修圖痕跡（窗反射店招疑出租中）
  • 到中山社大要轉乘 3 次
  • 轉手難
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大地都會兩房_6F_文山辛亥四段130巷

💰 總價
1,500 萬
🏠 樓層 / 總樓層
6 / 8 樓
🏢 屋齡
30.8 年（這批最新）
📐 主+陽坪數
13.29 坪（建坪 16.89）
🚇 交通
辛亥站走 3~5 分（雙捷運）｜中山社大 28~33 分｜士林社大 32~37 分
📋 謄本用途
住家用
👥 社區戶數
待確認
⚠️ 社區重大事件
無
💼 管理
待確認
🎯 合理出價區間
1,250 ~ 1,380 萬
✓ 優點
  • 屋齡 30.8 年是這批最新
  • 屋主自住型可信（Panasonic 烘衣機+客製收納）
  • 三面採光主臥 + 山景
  • 雙捷運（辛亥+萬芳醫院）3~5 分
  • 興泰公園、住戶穩定
✗ 缺點
  • 開價膨脹 38%（高區域均價最多）
  • 次臥很小（約 2 坪多）
  • 廚浴需再投資 50~100 萬
  • 附近 166 巷有禮儀公司（距一兩街口）
  • 總投入 1,550~1,600 吃預算上限
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📍 三重台北橋/重新路片區

常勝豪門C04_4F_長興街29號

💰 總價
1,398 萬（從 1,598 降 12.5%、含車位）
🏠 樓層 / 總樓層
4 / 6 樓
🏢 屋齡
29.3 年
📐 主+陽坪數
13.75 坪（主 11.53 + 陽 2.22，最小）
🚇 交通
三重國小站走 4~5 分｜中山社大 18~22 分｜士林社大 25~30 分
📋 謄本用途
住家用
👥 社區戶數
48 戶
⚠️ 社區重大事件
無
💼 管理
1,500 元/月｜管理形式待確認
🎯 合理出價區間
1,100 ~ 1,200 萬
✓ 優點
  • 屋齡 29.3 年相對新
  • 室內已翻修可直接入住
  • 捷運 4~5 分
  • 社區規模適中（48 戶）
  • 砍下來總價可壓 1,200 內
✗ 缺點
  • 主+陽僅 13.75 坪最小
  • 巷弄外觀殘破
  • 公設比 32.8% 偏高
  • 無對外窗浴室
  • 攝影切角隱藏問題、開價膨脹 17%
  • 社區同時有 4 筆待售（賣壓在）
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📍 台北橋站區域（續）

台北愛家_6F_文化南路38-1號

💰 總價
1,448 萬（開高、應砍至 1,100~1,200）
🏠 樓層 / 總樓層
6 / 7 樓
🏢 屋齡
30 年
📐 主+陽坪數
15.91 坪（建坪 20.96）
🚇 交通
台北橋站 4~5 分｜中山社大 18~22 分｜士林社大 25~30 分
📋 謄本用途
住家用
👥 社區戶數
82 戶
⚠️ 社區重大事件
凶宅查無紀錄；附近廉價旅館 350m
💼 管理
2,000 元/季｜公設比 17.22%
🎯 合理出價區間
1,000 ~ 1,200 萬（社區自身歷史最高 45 萬/坪）
✓ 優點
  • 位置最強：台北橋站 4~5 分
  • 砍價空間最大（仲介開 69 萬/坪 vs 社區自身歷史 35~45 萬/坪）
  • 光興國小 4 分、重新市場 5 分
  • 朝向坐南朝北
  • 砍到 1,100 + 翻修 80 = 1,180 萬，遠在預算內
  • 福利里不在易淹水里清單
✗ 缺點
  • 仲介開價沾隔壁新社區行情（70 萬/坪）、實際社區歷史均價只有 35~45 萬
  • 屋況需中度~全翻（80~150 萬）
  • E7PLAY 24 小時電玩 80m 在中央南路
  • Walker Hotel-ZhengYi 350m 廉價旅館（不在直接動線）
  • 2004 艾利曾人為事故波及（6F 影響輕微）
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📍 新莊幸福站區域

極品21_18F_思源路

💰 總價
1,550 萬（從 1,660 降 6.63%）
🏠 樓層 / 總樓層
18 / 21 樓
🏢 屋齡
27.8 年
📐 主+陽坪數
18.21 坪（主 15.51 + 附 2.7、建坪 23.99）
🚇 交通
幸福站 5 分｜中山社大 28~32 分｜士林社大 30~35 分
📋 謄本用途
住家用、住宅區
👥 社區戶數
198 戶（一層 5 戶共 2 部電梯）
⚠️ 社區重大事件
凶宅查無紀錄；中華建築金石獎
💼 管理
1,560 元/月｜24H 警衛
🎯 合理出價區間
1,400 ~ 1,500 萬（區段均價 52.82 萬／已對齊 2025/01 同層成交）
✓ 優點
  • 社區得獎建築、198 戶、24H 管理、中庭+空中花園
  • 「新莊區指名度最高社區之一」
  • 18F 高樓層景觀
  • 坐北朝南
  • 幸福站 5 分
  • 頭前運動公園 4 分、家樂福、全聯
✗ 缺點
  • 浴室無對外窗（結構性、無法改）
  • 裝潢全要翻（80~150 萬）
  • 格局只有一面採光、餐廳+小臥室偏暗
  • 面思源路 40m 大馬路+環狀線高架（噪音風險高）
  • 思源路在 2024 一級淹水警戒範圍
  • 通勤遠（這批最遠之一）
  • 砍價空間小（開價已對齊最新成交）
  • 砍到 1,400 + 翻修 100 = 1,500 萬剛好預算上限
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微風四季_3F_昌隆街65號

💰 總價
1,248 萬（本輪最有潛力）
🏠 樓層 / 總樓層
3 / 13 樓
🏢 屋齡
23.8 年
📐 主+陽坪數
15.21 坪（主 13.93 + 陽 1.28、建坪 20.74）
🚇 交通
幸福站 6~7 分｜中山社大 28~35 分｜士林社大 30~35 分
📋 謄本用途
住家用、使用分區「市場用地」（要查清楚）
👥 社區戶數
298 戶（一層 2 戶）
⚠️ 社區重大事件
凶宅查無紀錄
💼 管理
1,449 元/月｜24H 警衛｜公設比 26.7%
🎯 合理出價區間
1,180 ~ 1,220 萬（社區均價 56.4 萬／開價只高 6.6%）
✓ 優點
  • 價格合理（開價貼近社區均價、議價空間 6.6%）
  • 總價在預算內、即使全翻仍 1,300~1,350 萬
  • 緊鄰福壽公園 78m、家樂福樓下 24H、昌隆國小對面
  • 298 戶大社區、24H 警衛、寶佳系統
  • 兩面採光（南+北）、無暗房、邊間
  • 昌隆里不在易淹水里清單
  • 位置安靜（巷弄裡、無大馬路+捷運高架）
  • 無重大嫌惡設施
  • 屋主自住型（管線維護較可信）
✗ 缺點
  • 3F 低樓層（唯一結構性負分）
  • 浴室無對外窗
  • 裝潢全要翻（60~100 萬）
  • 使用分區「市場用地」要查貸款影響
  • 1F 家樂福 24H 補貨可能干擾低樓層
  • 通勤遠（28~35 分到母親社大）
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